【MyGoNews衷柏宣/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】全世界只有4個(gè)都會(huì)區(qū)擁有機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)，倫敦、香港、新加坡，再來(lái)就是預(yù)定2013年完工的臺(tái)北機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)，一旦完工之後，就是桃園城市開(kāi)始起飛之際。

北部城市捷運(yùn)興建、通車，讓臺(tái)灣房地產(chǎn)發(fā)展有了新經(jīng)驗(yàn)，「軌道運(yùn)輸」節(jié)縮短城市距離，拉大了居住空間，所以，「捷運(yùn)宅」成為民眾普遍追求的住宅產(chǎn)品，跟著「軌道」買房子，成為現(xiàn)階段買房族都懂得的投資技巧，那怕捷運(yùn)沿線住宅房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高漲，大家也都希望能夠買在捷運(yùn)沿線附近。

跟著軌道發(fā)財(cái) 先捷運(yùn)、後臺(tái)鐵

不過(guò)，市場(chǎng)另有一批嗅覺(jué)靈敏的買房族，同樣是跟著「軌道」買房，只不過(guò)，這個(gè)軌道不是捷運(yùn)，而是臺(tái)鐵，這些聰明買房族，開(kāi)始選在北部地區(qū)「臺(tái)鐵捷運(yùn)化」(又稱臺(tái)鐵立體化)的後站特定區(qū)進(jìn)行「獵房行動(dòng)」。

過(guò)去，在臺(tái)灣的幾個(gè)都會(huì)城市，火車站的前站與後站，是截然不同的兩個(gè)天地，它們幾乎有雲(yún)泥之別。鐵路前站，人來(lái)人往，遊客如織，人聲鼎沸，商店雲(yún)集，帶來(lái)無(wú)限生機(jī)。然而，只因?yàn)椤歌F路從中作?！梗F路後站始終景象蕭條，生意清淡，僅適合居家，不利營(yíng)商。

這樣的現(xiàn)象逐漸被城市發(fā)展與擴(kuò)大開(kāi)始調(diào)整，中央政府注意到鐵路通勤對(duì)於城市發(fā)展所帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)，為了讓向來(lái)以中、長(zhǎng)程運(yùn)輸為主的臺(tái)鐵，能夠仿效城市軌道運(yùn)輸系統(tǒng)(即捷運(yùn))的3大短程運(yùn)輸特點(diǎn)：(1)車站密集、(2)班次密集、(3)票種單純，企圖透過(guò)這樣的轉(zhuǎn)變，增加民眾以臺(tái)鐵做為大眾運(yùn)輸工具的意願(yuàn)，於是有了「臺(tái)鐵立體化」(即是將部分鐵道地下化、高架化)構(gòu)想(圖1)。

臺(tái)鐵捷運(yùn)化 創(chuàng)造城市新價(jià)值

交通部長(zhǎng)毛治國(guó)表示，臺(tái)鐵立體化以沿線人口密度較高的西部幹線為主要計(jì)畫(huà)範(fàn)圍，並將臺(tái)灣西半部劃分為北、中、南生活圈作為執(zhí)行區(qū)段。臺(tái)鐵捷運(yùn)化為2005年通過(guò)的「新十大建設(shè)」之一，其下共分為11案。另外，加上已經(jīng)2001年動(dòng)工之「臺(tái)鐵都會(huì)區(qū)捷運(yùn)化暨區(qū)域鐵路先期建設(shè)計(jì)畫(huà)」，計(jì)目前12案進(jìn)行中。

這12項(xiàng)重大鐵路計(jì)畫(huà)中，有3件屬臺(tái)灣鐵路管理局主辦，其他9項(xiàng)則為鐵路改建工程局主辦，主管機(jī)關(guān)則為交通部。以工程進(jìn)度來(lái)看，臺(tái)灣鐵路管理局執(zhí)行的3項(xiàng)計(jì)畫(huà)進(jìn)展最快，同樣也對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)生相關(guān)正面影響。首先來(lái)看看臺(tái)鐵局主辦「臺(tái)鐵都會(huì)區(qū)捷運(yùn)化暨區(qū)域鐵路先期建設(shè)計(jì)畫(huà)」創(chuàng)造了什麼樣的價(jià)值？
 

臺(tái)鐵都會(huì)捷運(yùn)「先期計(jì)畫(huà)」 帶動(dòng)房市繁榮

這個(gè)「先期計(jì)畫(huà)」的執(zhí)行日期是2001年1月1日~2009年12月31日(全案已經(jīng)完成)，分為10大類，總經(jīng)費(fèi)計(jì)100億元，10大類工程的第1項(xiàng)就是「汐止高架鐵路」，從臺(tái)北、汐止到基隆五堵間，採(cǎi)取鐵路高架段，全長(zhǎng)約5公里。

這個(gè)「先期計(jì)畫(huà)」將汐止車站、汐科車站完工後，消除汐止茄苳路、水碓街、秀峰路、水源路、連興路、南興路、大同路等7處平交道，並新開(kāi)闢長(zhǎng)安地下道平面道路、信義路、新興路等道路，對(duì)汐止市區(qū)交通及美化市容景觀有極大的效益；高架鐵路可消除地面鐵路造成之阻隔，汐止及五堵高架車站不但已經(jīng)解決了原有的車站前後站，因鐵路阻隔導(dǎo)致市區(qū)之發(fā)展不均的問(wèn)題，車站結(jié)合商圈的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，也會(huì)帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。

鐵路高架化後之騰空土地，面積約8公頃，臺(tái)鐵局可以配合地方政府及當(dāng)?shù)孛癖娦枨?，?guī)劃為商業(yè)大樓、娛樂(lè)設(shè)施、活動(dòng)中心、休閒廣場(chǎng)、公園及停車場(chǎng)等多項(xiàng)計(jì)畫(huà)使用，提升土地利用價(jià)值，對(duì)於汐止地區(qū)都市更新開(kāi)發(fā)與繁榮都有最佳的幫助。所以，看看臺(tái)鐵高架化之後，對(duì)於汐止房?jī)r(jià)有什麼影響？

臺(tái)鐵把汐止地區(qū)隔成「舊汐止」、「新汐止」兩個(gè)區(qū)塊，前者就是過(guò)去車站的站前區(qū)，因?yàn)閷凫秴^(qū)域早期發(fā)展，現(xiàn)階段的市容已經(jīng)處?kù)独吓f狀態(tài)，平均預(yù)售房?jī)r(jià)約在約每28~32萬(wàn)元之間。而後者則是在車站的後站，這個(gè)區(qū)域因?yàn)檩^晚開(kāi)發(fā)，都市計(jì)畫(huà)建設(shè)比較完善，因此，市容景觀在有計(jì)畫(huà)推動(dòng)下，已經(jīng)成為目前汐止快速成長(zhǎng)發(fā)展區(qū)域，預(yù)售平均房?jī)r(jià)超越站前區(qū)域，來(lái)到每坪35~40萬(wàn)元之間。

臺(tái)鐵都會(huì)捷運(yùn)「後期計(jì)畫(huà)」 打造城市新空間

在臺(tái)鐵的高架工程改善之後，後站房地產(chǎn)的漲勢(shì)已經(jīng)超越前站。相同例子在臺(tái)鐵局主辦「臺(tái)鐵都會(huì)區(qū)捷運(yùn)化暨區(qū)域鐵路後期建設(shè)計(jì)畫(huà)」中，一樣看得到相同例子，這個(gè)「後期計(jì)畫(huà)」執(zhí)行時(shí)間是2005年1月1日~2013年12月，總經(jīng)費(fèi)計(jì)122.2億元，現(xiàn)階段還在繼續(xù)執(zhí)行中。

整個(gè)規(guī)劃有6個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，分別是(1)新建樟樹(shù)灣、浮洲、樹(shù)調(diào)、環(huán)南路、南新竹等車站。(2)改善香山、苗栗等3站(其中苗栗因另有高架案評(píng)估中暫緩)。(3)汐止←→南港間擴(kuò)建為三軌正線。(4)改善基隆←→苗栗間約140公里鐵路沿線景觀及安全。(5)增建電聯(lián)車維修基地1座。(6)購(gòu)置176輛通勤電聯(lián)車。

在這項(xiàng)「後期計(jì)畫(huà)」中，同樣有新建樟樹(shù)灣、浮洲、樹(shù)調(diào)、環(huán)南路、南新竹等車站，這些車站一旦完工之後，對(duì)於區(qū)域內(nèi)的通勤方便性，一定會(huì)有所提升，當(dāng)然，拉近城市動(dòng)線距離就會(huì)讓區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值上升，看看從汐止到基隆地區(qū)軌道沿線的房地產(chǎn)，行情上漲的趨勢(shì)幾乎已成定局，汐止地區(qū)已經(jīng)看不到「2字頭」的預(yù)售房地產(chǎn)，基隆地區(qū)的房?jī)r(jià)也正在「往3字頭追趕」。
 

從這些「軌道興建拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值」的經(jīng)驗(yàn)來(lái)觀察，證明當(dāng)國(guó)際城市擴(kuò)大趨勢(shì)蔓延到臺(tái)灣的時(shí)候，北部城市的居住空間思維，必須更改為「擴(kuò)大、擴(kuò)大、再擴(kuò)大」。所以，當(dāng)2011年臺(tái)北市、新北市成為「雙直轄市」之後，加上基隆，已經(jīng)可以形成「臺(tái)北都」架構(gòu)，而緊鄰「臺(tái)北都」的桃園地區(qū)價(jià)值，就益顯重要。

臺(tái)鐵都會(huì)捷運(yùn)「桃園計(jì)畫(huà)」 引爆區(qū)域新行情

這個(gè)時(shí)候，看看臺(tái)鐵局手中的第3件重大軌道建設(shè)計(jì)畫(huà)~「臺(tái)鐵都會(huì)區(qū)捷運(yùn)化桃園段高架化建設(shè)計(jì)畫(huà)」，對(duì)於這件重大交通建設(shè)工程，就必須格外注意，這項(xiàng)計(jì)畫(huà)執(zhí)行時(shí)間是2009年1月1日~2017年12月31日，總經(jīng)費(fèi)計(jì)308.44億元，執(zhí)行的計(jì)畫(huà)重點(diǎn)有4項(xiàng)，分別是：(1)鐵路降挖段及高架段合計(jì)15.95公里；桃園以北擴(kuò)建為三軌正線、以南為二軌正線。(2)改建桃園、內(nèi)壢、中壢車站為綜合大樓。(3)增設(shè)鳳鳴、國(guó)際路、永豐路、中原大學(xué)等通勤車站。(4)消除17處平交道。

對(duì)於房地產(chǎn)嗅覺(jué)敏感的人，看到這4個(gè)計(jì)畫(huà)內(nèi)容，就可以很快聯(lián)想到以經(jīng)完工的「臺(tái)鐵都會(huì)區(qū)捷運(yùn)化暨區(qū)域鐵路先期建設(shè)計(jì)畫(huà)」，也會(huì)注意到這個(gè)計(jì)畫(huà)對(duì)於桃園車站前後站區(qū)域的房地產(chǎn)影響。因?yàn)?個(gè)重點(diǎn)就是「前期計(jì)畫(huà)」的濃縮版。

(1)看看桃園區(qū)段鐵路進(jìn)行的「降挖」(地下化)，以及「高架段」工程，就表明了一個(gè)事實(shí)，過(guò)去阻撓桃園地區(qū)平行發(fā)展的鐵軌，將不會(huì)再阻擋著區(qū)域發(fā)展，所以，過(guò)去屬於前站的繁榮，將會(huì)開(kāi)始往後站區(qū)域延伸。

(2)該計(jì)畫(huà)改建桃園、內(nèi)壢、中壢車站為綜合大樓，這種公共交通建設(shè)的主體改建成功案例，只要看看臺(tái)北車站的例子，就不難想見(jiàn)；在八十年代初期，鐵路地下化完成以前，臺(tái)北車站及鐵道將市區(qū)一分為二，前站的商業(yè)、交通發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)價(jià)值高，後站街道窄小、社區(qū)老舊，則是不爭(zhēng)的事實(shí)。現(xiàn)階段，後站周邊預(yù)售房地產(chǎn)行情，已經(jīng)上漲到每坪百萬(wàn)元。因此，當(dāng)桃園車站的主體建物，未來(lái)將改建為綜合大樓之後，這個(gè)區(qū)域最佳房地產(chǎn)投資卡位的選擇，不會(huì)是前站，而必須鎖定後站焦點(diǎn)。

桃園車站「後站區(qū)」 房市投資鎖定焦點(diǎn)

(3)增設(shè)鳳鳴、國(guó)際路、永豐路、中原大學(xué)等通勤車站，這是臺(tái)鐵局遠(yuǎn)期發(fā)展計(jì)畫(huà)的主軸之一，未來(lái)票價(jià)上，也計(jì)畫(huà)仿傚臺(tái)北捷運(yùn)，區(qū)間列車起跳票價(jià)定為基本里程5公里20元，之後每3.6~4公里增加5元，坐滿70公里之票價(jià)為110元，如繼續(xù)搭乘則依據(jù)增加之里程計(jì)費(fèi)。自強(qiáng)號(hào)列車將調(diào)高基本里程長(zhǎng)度為20公里，票價(jià)為45元，超過(guò)20公里以上之運(yùn)輸價(jià)格不變。這樣的通勤成本與運(yùn)相當(dāng)，自然可以帶動(dòng)城市擴(kuò)大之後的人口進(jìn)駐，人口進(jìn)駐當(dāng)然就會(huì)牽動(dòng)房市增值。

(4)桃園鐵路捷運(yùn)高架化，將消除17處平交道，這樣的例子與過(guò)去汐止地區(qū)消除7處平交道之後的效益勢(shì)必相當(dāng)類似，對(duì)於化解所謂「前站區(qū)」、「後站區(qū)」的商業(yè)氣息延伸，會(huì)有很大的幫助。
 

桃園前站發(fā)展飽和 新興後站行情看俏

桃園縣長(zhǎng)吳志揚(yáng)表示，2009年2月27日經(jīng)行政院核定「臺(tái)鐵桃園段高架捷運(yùn)化計(jì)劃」，並配合打造園林大道，及利用高架橋下空間，建造雙向4車道，臺(tái)鐵高架化預(yù)定2016年通車，總工程費(fèi)高達(dá)3百多億元。推動(dòng)鐵路高架化和園林大道的同時(shí)，也將啟動(dòng)桃園、內(nèi)壢和中壢等車站周邊的都市更新計(jì)畫(huà)。

臺(tái)鐵捷運(yùn)高架化於2016年完工通車後，原被平面鐵路阻隔的前後站發(fā)展，將獲得結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，為因應(yīng)此一發(fā)展契機(jī)，桃園縣政府提前辦理鐵路沿線都市活化再生旗艦計(jì)畫(huà)，發(fā)展構(gòu)想包括結(jié)合站區(qū)周邊地區(qū)百貨商圈及金融服務(wù)發(fā)展型態(tài)，打造魅力購(gòu)物商圈，配合未來(lái)高架捷運(yùn)化所衍生之發(fā)展?jié)摿Γ攒囌緸榘l(fā)展核心建構(gòu)一具交通、休閒水岸空間、公共活動(dòng)空間、及複合多元使用之主要都市核心(圖2)。

「搭火車從桃園到臺(tái)北，快一點(diǎn)只要30分鐘，慢一點(diǎn)的像電聯(lián)車也大約40幾分鐘。以臺(tái)北市中心房?jī)r(jià)少說(shuō)1坪100萬(wàn)元的價(jià)格來(lái)說(shuō)，到桃園後火車站附近買房子，房?jī)r(jià)至少差上7~8倍，就是通勤都劃算！」一位軌道房市投資客林先生這麼表示。

「後站房?jī)r(jià)不止比臺(tái)北低很多，也比桃園前站便宜許多；再者，這裡最大的特色就是公園多，大大小小公園將近10座，都集中在後站這一帶，是少有的優(yōu)質(zhì)公園住宅區(qū)塊，對(duì)於想要購(gòu)買公園附近住家、又要房?jī)r(jià)便宜的首次購(gòu)屋人來(lái)說(shuō)，這裡是相當(dāng)好的選擇！」

比價(jià)效應(yīng)！後站房市補(bǔ)漲行情啟動(dòng)！

桃園市火車站前的土地都已利用飽和，除非政府有意進(jìn)行永和市場(chǎng)的都市更新或改建，依目前現(xiàn)狀，火車站前的商圈必須是向外擴(kuò)展。因?yàn)闁|面有桃園農(nóng)工的大面積校園限制發(fā)展，北面的永和市場(chǎng)及西面的南門(mén)市場(chǎng)又屬於傳統(tǒng)市場(chǎng)，目前站前的現(xiàn)代化商圈可能會(huì)等鐵路高架化之後，向後火車站延伸，以後站有較多未開(kāi)發(fā)的土地，屆時(shí)的規(guī)劃開(kāi)發(fā)可以期待。

桃園市火車站前的商業(yè)機(jī)能完善，但因?yàn)槿狈晒┌l(fā)展的土地，站前商圈開(kāi)始向外擴(kuò)展，目前往中正路後段的中正藝文特區(qū)擴(kuò)展之外，未來(lái)臺(tái)鐵鐵路高架化之後，向火車站後站擴(kuò)展的空間更大，發(fā)展性也最被看好。